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房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?

作者:米宅  发布时间:2020-01-07 14:10

开发商盖房子,都是拿别人的钱来盖房子,是一个资本游戏,核心竞争力不是产品,是融资能力和融资成本。


以前的时候,开发商有三个通道来融钱买地、盖房、并购。


直接从银行拿的抵押贷、开发贷。

支付了通道成本的信托贷款。

ABS供应链贷款(物业、尾款)。

企业人民币信用债券。

企业海外信用债券。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?



如今,房企的融资渠道被全面收紧。


5月,收紧变相的通道贷款。

6月,收紧信托。


7 月份中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会指出“房地产行业占用信贷资源依然较多”,要求“ 加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。


紧接着。


7月,全面收紧ABS供应链。

7月,全面收紧海外信用债。

7月,开发贷也同步收紧。


开发商真的极度缺钱了!


开发商的脖子,被融资渠道给活活的卡住了。


卡住之后,就是各自逃生,拼本事了。


1

债务情况


2019年,房地产开发贷三季度净增加 1600 亿,相比上半年的 5600 亿,环比增速明显降低,预计这一下降趋势还将持续;房企信用债 7-11 月份净融资为-305.2亿元,10-11 月份 ABS 净融资连续为负值。


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如上图,房企信用债自2019年以来将增连续为负,旧钱需要钱,新钱借不到。


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而作为房企新融资渠道的ABS在上半年还可以瞒天过海借到钱,下半年被收紧后就新增为负了。


是的,旧钱需要还,新钱借不到。


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只有海外美元债还略有新增,但也是杯水车薪。


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主流的开发贷,增速也是直线下滑,大不如前。


2020年,房企面临较大的再融资压力,信用债、海外债和ABS合计到期超过6000亿元,也即再融资需求超过6000亿元,其中信用债再融资需求2095.7亿元,海外债净融资需求294.65亿美元(按照汇率为7来估算,约2063亿人民币),ABS再融资需求2287亿元。


钱从何来?

债如何还?


我们需要想3个问题?


1、哪家开发商在2020年要还的债最多?

2、它会不会降价跑量?

3、我们能不能抄个底、薅个羊毛?


这是我们最关心的。


2

信用债


2020 年房企需要偿还的信用债规模仅 2095.7 亿元,相比于2019年全年 3992 亿元的总信用债偿还量明显减少,就信用债来说,压力最大的是2019年。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?


2020年,房企信用债的还债高峰期是下半年,就是7月份开始。


房企的跑量销售会在上半年开始,全面为下半年还债做准备。


在2020年到期的信用债中,万达、恒大、绿地到期规模较大,均超过100亿元,万科、绿城、招商蛇口、复地、中南建设、保利发展、世茂股份等到期信用债规模也较大,在60亿元以上。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?



压力最大的是万达、恒大。


3

ABS


房企ABS将面临较高的再融资压力,2010年1月份大量供应链ABS集中到期。


2020年房企ABS的偿还量将达到2287亿元,超过信用债2095.7亿元的偿还规模。


由于2019年1月份房企ABS发行规模较高,且以供应链ABS为主,造成2020年1月份房企ABS的偿还规模达到470.8亿元,面临非常高的再融资压力。


1月之后,房企ABS的再融资压力减小,全年偿还量的次高月份为7月,偿还规模为299.7亿元。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?



万科、碧桂园、龙湖、恒大等面临较高的ABS再融资压力,全年需要偿还的ABS规模均在在100亿元以上。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?



4

海外债


2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元,按照人民币兑美元的汇率为7来估算,待偿还规模约2063亿人民币。


从月度分布上来看,3月份和11月份略高,其他月份的到期规模分布比较平均。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?



恒大、泛海控股、绿地中国、融创、绿城海外债务到期规模较高,超过11亿美元,恒大以33.7亿美元的到期债务规模遥遥领先。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?



5

合计之后,谁压力最大?


2020年,房企信用债、ABS和海外债合计到期规模超过6000亿元人民币。


谁家压力最大呢?


万科、恒大总偿还规模较高,超过500亿元。


万科大量发行供应链ABS,明年到期规模较大,仅供应链ABS到期规模就达到548亿元;


恒大的国内信用债、海外债、供应链ABS到期规模均超过100亿元,总到期规模约600亿元,整体到期规模较大。


大连万达、碧桂园、绿城、绿地中国、龙湖、新城、雅居乐等总偿还规模较高,超过150亿。


房企2020要还债超6000亿,哪家压力最大?可否薅它?



6

总结


万科都是供应链ABS,比较容易续贷,压力不大。


不太专注主业的恒大,瞎折腾汽车足球啥的,2020年的压力比较大,楼盘也较多,2020上半年,恒大楼盘可以盯着。


万达没有什么住宅,不必关注太多。


碧桂园楼盘多为项目经理跟投,不愿降价,宁愿上分销、搞忽悠,也不愿意降价,可以适当关注。


绿城、绿地、龙湖、新城、雅居乐、融创、世贸,都是可以关注的。


综上,恒大,重点关注。


碧桂园、龙湖、新城、雅居乐、融创、世贸亦可关注。


2020,薅它!




数据来源:天风证券


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