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存量贷款换锚,你的房贷利率如何定价

作者:米宅  发布时间:2020-01-04 09:28

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2019年12月28号,人民银行发布公告,存量浮动贷款定价基准从贷款基准利率转换为LPR定价规则。


咱们国家的购房者在还贷方式上,早在2019年10月,就已经界限分明的分为了两部分:


10月8号以前的:以贷款基准利率为基础的房贷利率(贷款基准利率+浮动系数)

10月8号以后的:以LPR为基础的房贷利率(LPR+加点系数)。


一个目的,两种方式,必然是不合理的。


“存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。”——央行相关负责人


如此一来,合二为一,实施并轨就是大势所趋。


存量贷款定价“换锚”,何时换?如何换?对购房者是利好还是利空呢?


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首先明确一个概念,什么是存量贷款?


存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)


事实上对于购房者来说,10月8号之后,所签署的购房贷款合同都已经使用了LPR利率定价规定。


对于目前的购房者来说,存量贷款是指2019年10月8日以前,签订的购房贷款合同。


存量贷款换锚,你的房贷利率如何定价



比如,这份房贷合同。


签署时间为2019年6月,贷款方式为央行贷款基准利率5年期以上档次,实际贷款利率为5.635%,基准利率上浮15%。


就属于需要转换的范围之内。


另外一个就是公积金个人住房贷款,不在此次存量贷款的调整方位之内。


毕竟公积金属于另外一个职工福利体系,并不属于银行系统。


它存在的目的和意义,并不是以盈利为主,未来如何调整,还是一个未知数。


什么时间转换完成呢?


存量浮动利率贷款定价基准转换,原则上应于2020年8月31日前完成。


这是央行第30号文中的具体要求。


有一点需要注意的是,购房贷款转换完成后,并不意味着下个月你的贷款月供就会发生改变。需要到在此后的第一个重定价日,才会发生相应的改变。


重定价日的设定和定价期限,由借贷双方重新商定。


通常重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日。


所以2021年1月1日,购房者的还款月供才会发生改变。需要留心那时最新的LPR利率。


3


那究竟存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR?


文件里金融术语太多,不容易理解。


通俗的解释就是:


2020年8月底之前转换完成的客户——贷款基准利率+浮动系数=LPR+加点系数(可以为负)。


比如原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。


2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。


如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。


2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。


在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。


整个2020年贷款利率是保持不变的。


看到这里,相信还是有很多粉丝表示,数学是体育老师教的,看不明白。


笔者整理了一份简易对照版图表。大家按图索引即可。


存量贷款换锚,你的房贷利率如何定价



解释一下:


1、左侧为存量房贷利率,以及对应的银行浮动系数。

分别从3.43%—6.37%(对应的不同上浮系数,-30%到+30%),大家可以一一对应,找到自己当年的房贷利率。

2、第四列4.8%,是目前2019年12月20日公布的LPR基准。

3、第五列,不同上浮系数所对应的LPR加点系数。

4、存量贷款转换后,所对应的LPR贷款利率,通过LPR+加点得到。

在整个2020年度,保持利率的稳定性,转换前后的房贷利率是相同的。

5、上浮系数和加点系数都是不能更改的,这是最为重要的地方。


那么最为关键的地方来了。


到了2021年,我的房贷利率究竟是多少呢?


有了这张图表,答案就很简单了。


将第四列红色的LPR利率,换成2020年12月20日的最新LPR利率即可。


还以展示的的房贷合同利率为例。


2020年转换前的房贷利率为5.635%,上浮系数为15%。


2020年8月转换后的房贷利率不变,也应该为5.635%,所对应的加点系数为0.835%。


假如2020年12月20日LPR利率为4.7%,那么2021年1月的实际房贷利率就是4.7%+0.835%=5.535%。


其余不同上浮系数的房贷利率,根据上边的图表,自己硬套进去,算一下就行了。


不过我预测,大概率,2021年的月供多少要减少一些,毕竟二师兄的身价有缩水的趋势。


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到底是原有的,以贷款基准利率为基础的房贷利率好呢?还是以LPR为基础的房贷利率好呢?


事实上,你根本没的选。转换是强制执行的,个人只有服从的权利。


不过个人认为,LPR比基准利率更灵活,更多变,更符合市场需要。


目前实行的4.9%的贷款基准利率,可是2015年10月最后一次调整,截止到现在已经4年多的时间了,真的是稳如泰山。


而改革后的LPR,更现实,尤其是当前经济压力大,央行放水节奏越来越快,下行趋势越加明显。


存量贷款换锚,你的房贷利率如何定价



从大趋势来看,改盯住LPR,月供成本会有减轻。


比如贷款100万,30年期限,LPR从4.8%降到4.7%,每月月供能少5.60元呢!金额不多,也是实打实的优惠啊。


最后,央行公告里说,调整房贷利率时,可以改为固定利率,以后永远不变。


笔者的建议是不要这样,全球目前利率下行趋势明显,欧美等国家甚至长期0利率,所以,长期看,每年浮动一次对购房者更有利!


5


新的利率制度出来了,肯定还是会有人骂娘。


以前也银行的上浮系数,终身不变,上浮30%就一直上浮。现在改革了,上浮系数变成了LPR加点系数,也是终身制,生生比别人多掏几十万。


看看以前有什么偷天换日的手段吗?


1、商贷转公积金贷款


前边说了,公积金目前不受银行系统管理。利率较低并且长期稳定。商贷转公积金贷款是一条非常有诱惑力的政策。


目前部分省市地方的公积金政策,支持商业贷款转公积金贷款,如此一来,金融成本将会大大降低。


比如河南省直公积金系统,就允许最高做到80万的公积金贷款。


满足相关条件后,就可以将商业贷款转为公积金贷款,共计减少利息支出几十万元。


所以说,尽早咨询本地的公积金中心,是否有这方面的相关政策,努力满足所需的条件,尽快转成公积金贷款。


2、住房商贷转按揭


通常指利率下降打折时期,通过银行审核后,将原本较高的房贷,转换为当前较低贷款利率的做法。


在2014年的时候,部分城市的商业银行就提供这种金融服务。


其实也是在一种变相的银行业的竞争,毕竟当时市场不景气,房贷都是打七折的神存在。


不过可惜的是,在今年央行的公告中,已经明确禁止银行提供“转按揭”的金融服务。


存量贷款换锚,你的房贷利率如何定价



这调降低月供的路子也被堵死了。


但目前的银行业竞争也是相当激烈的,未来几十年的金融政策谁都不好说。


或许过几年银行政策放开,类似“转按揭”政策再次解禁,也不是不可能。


3、无奈的办法


安心工作,认真搬砖,努力挣钱,才是最终的解决办法!


利率的转换是大势所趋,是政策利率向市场利率转变的必经之旅。


未来LPR之路究竟如何走,谁也无法断言,只有拭目以待!


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